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只要有三分把握的事，黄光裕就敢去做
在2008年6月份《新京报》一篇题为《十年一觉房改梦 待从头回归“保障”》的文章中，透露了这样一则有意思的故事：
1997年11月的一天，朱镕基来到深圳视察工作，时任万科总经理的王石受命进行企业汇报。那时，万科已经是一家房地产特征很明显的公司，他的发言引起朱镕基的兴趣。他认为，2-3年内，住宅产业不可能成为支柱产业。
“如果取消福利房分配制呢？”朱镕基问。“不能。”王石说。“如果金融市场开放呢？”“不能。”“消费信贷放开，还不行？”“两年内不行。”
“我两年内一定要把住宅行业促成支柱产业。”朱镕基斩钉截铁。“总理说行，就一定行！”王石回答。全场大笑……
当时，中国已经实行了近50年的福利分房，房改酝酿了10多年，也在天津、烟台等城市搞试点。朱镕基此前在多个场合表示，要把住房建设作为新的经济增长点。但怎么个增长法，他一直在考虑。
根据北京市发改委公布的数据显示，1991年至1995年是北京市房地产开发的第一个高速增长期，房地产投资由24亿元跃升至352.8亿元，年均增长率高达95.81%，主要是1992和1993年连续两年对香港招商，外资房地产投资大量进入。但到了1993年，宏观调控让房价回落。至今北京连续几年的房价回升也仅仅是达到1993年时的水平。1993年-1997年的房价下滑与投资下滑曾造成1996-1997年的房地产全行业亏损。但京城房地产大腕张宝全认为，“对于北京而言，由于当时购买力强，整个市场处于一种买方市场，北京受到政策影响不是很明显。”
但是必须指出的是，1993年5月《北京基准地价》制定和实施，给地价评估提供政策理论依据，为京城房地产市场进一步市场化奠定了基础。而潘石屹指出，“1996年中央提出把住宅产业作为国民经济的一个新的增长点，是房地产行业发生新的卒的一个节点。”
真正吹响房改进军号是在1998年。国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（即23号文）明确指出，从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。以此侮志,住房制度改革全面展开，随即，老百姓开始进入买房市场。
1999年2月，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》,在“猾开展个人消费信贷”的引导下，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。
对于目前被高房价搞得痛苦不堪的年轻工薪阶层而言，很难想象商品房发轫之难，从20世纪80年代开始探讨，直到90年代末才尘埃落定。如果不是1997年东南亚金融危机倒逼中国发展内需市场，恐怕商品房还会继续纸上谈兵。正是在这样的背景下，才有了朱镕基和王石那幕有趣的对话。
在家电业蓬勃发展的1997年，黄光裕却一度对此表现出了意兴阑珊。在把家电业务托付给了既有能力又可靠的二妹夫张志铭后，黄光裕纵身投入了房地产业和投资业。
1996年3月18日，黄光裕成立了北京市国美房地产开发有限责任公司,注册资本1000万元，后改名伪京鹏润房地产开发有限责任公司，并经过数次增资至4.2亿元。
黄光裕事后如此解释他进入房地产等行业的原因：为了发展多个产业并实现产业的互补、互动。而国美的一位高层人士对黄光裕此举猜测道：首先黄光裕看重的并不是这个行业多么赚钱，而是当时他预感到1994年以后，国家宏观调控，要紧缩银根，收紧信贷。而一些形式的抵押信贷，比如实物抵押，可能会被要求得到较多地应用。国美进入房地产实际上是在进行资源整合，有了固定资产，再来为流通企业的发展运筹资金。
但据笔者观察分析，黄光裕此举最主要的因素是暴利的诱惑。俗话说得好：商人无利不起早。大哥黄俊钦放弃了家电连锁零售，全力进军房地产业，肯定有其充分的理由和信心，黄光裕受其影响，加之天生的赌性，让他对靠卖家电一块一块去赚钱鼓不起足够的兴趣，而大起大落的房地产业更适合他的个性。
当然，在当时贸然进入房地产，还是有很大风险的，尤其是在1993年海南房地产泡沫破灭之后。这种时刻，起作用的是商人的敏锐感觉和冒险精神。张瑞敏说：“如果有50%的把握就上马，有暴利可图；如果有80%的把握才上马，最多只有平均利润；如果有100%的把握才上马，一上马就亏损。”黄光裕更为冒进，他说：“只要有三分把握的事，我就敢去做。”
黄光裕进入资本密集的房地产行业，还有一个最基本的条件，就是他有足够的现金。这点对他来说似乎是顺手拈来。在零售业内有一个公开的秘密：在巨大的现金流量中，因为货款结算的时间差，总能有一笔数额不小的“沉淀资金”趴在帐面上。随着国美电器的发展，为他带来了巨大的现金流（在黄光裕进军房地产的1997年，国美当年的销售额近10亿元），其中一部分资金通过国美系内的投资公司，以往来款的形式转移给了系内从事房地产的公司无偿使用；同时他还期待，房地产业的高回报带来的收益又能流回电器零售业，为其不断扩张提供了资金支持。真是两全其美的事情。后来黄光裕在接受《三联生活周刊》记者采访时曾承认：“在七、八年之前，国美的房地产业务曾经借用过国美电器的资金，但是金额不大，属短期拆借。”在其他场合，黄光裕也说过类似的话，“这笔巨大的现金就在我这儿，谁也说不清它是谁的，如果不加以利用，岂不是一种机械的经商头脑？”
《地产江湖--一个暴富行业的背后》一书的作者观察到了一个有意思的现象：在20世纪90年代初期，王石、黄俊钦、黄光裕、张近东、张桂平5位一流的商人，在房地产和连锁零售业之间做出了自己不同的选择。连锁、地产“一个都不能少”的是黄光裕；放弃连锁、偏爱地产的是王石、黄俊钦、张桂平；坚守连锁、心无旁骛的是张近东。
至于谁的选择正确，到目前为止，似乎效果都还不错，难分伯仲。
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